Com a chegada do final do ano, surgem também dúvidas sobre o IPTU e, em especial, sobre o IPTU retroativo. Muitas pessoas, físicas e jurídicas, costumam ficar receosas com a possibilidade de receber uma cobrança, de forma repentina, por dívida que até então era desconhecida.
E para que você fique mais tranquilo, preparamos este conteúdo especial respondendo as principais dúvidas sobre a cobrança do IPTU em atraso e o que fazer caso isso aconteça com você.
Confira!
O que é o IPTU retroativo?
O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é a cobrança referente ao imposto que todo imóvel deve pagar aos cofres públicos.
O seu pagamento é uma das obrigações dos proprietários de imóveis e seu cálculo tem como base o valor venal de referência. Esse valor consiste em uma estimativa de preço feita pelo Poder Público para uma transação de propriedade, com base no metro quadrado do terreno ou propriedade.
Por seu um imposto municipal, o seu valor varia de cidade para cidade, de acordo com regras específicas. Porém, de maneira geral, o cálculo de IPTU pode ser feito a partir de uma fórmula simples, que consiste na seguinte:
IPTU = (m² de área construída x valor do m² da região) x alíquota do imóvel
O valor arrecadado se reverte para ações de obras e serviços na cidade de recolhimento. Dessa forma, a cobrança de IPTU retroativo se refere aos valores cobrados posteriormente à solicitação oficial.
Isso acontece sempre que os órgãos públicos compreendem que houve algum erro de apuração nos dados, de forma que o custo que eles repassam está, na verdade, incorreto e necessita de adequação.
Por que o IPTU retroativo é cobrado?
A lei prevê que, sempre que houver alguma inconsistência na avaliação dos dados que determinam o valor a ser pago de IPTU, uma cobrança compensatória deverá ser realizada. Nesse caso, são os IPTUs retroativos e eles podem vir cobrando valores de até 5 anos anteriores ao exercício atual.
O que diz a Lei de Regularização de Edificações (Anistia Imobiliária) e qual sua relação com o IPTU retroativo?
A Lei de Regularização de Edificações (Lei n°17.202/19) quer desburocratizar e simplificar a vida da população. Com essa lei o cidadão recebe totalidade de posse e garantia sobre seu imóvel. Assim, a edificação, seja de residências ou de comércios, torna-se inteiramente regular.
A Lei dispõe de quatro categorias de regularização: automática, declaratória, simplificada e comum.
A regularização automática compreende imóveis residenciais com isenção total no cadastro do IPTU em 2014, construídos até 31 de julho daquele ano e com condições adequadas de higiene, segurança, acessibilidade, estabilidade e salubridade.
Na dúvida se o seu imóvel já foi ou não regularizado de forma automática, consulte o portal Meu Imóvel Regular. Lá você encontra uma lista com os imóveis que já foram regularizados de forma automática.
Residências não enquadradas na modalidade automática, além de edifícios comerciais, de serviços e industriais ficam a encargo das outras modalidades. Nestes casos, é preciso realizar um pedido de regularização junto à Prefeitura de São Paulo, onde o processo ocorre de forma 100% digital via Portal de Licenciamento.
A Lei n°17.202/19 e o IPTU retroativo
A Anistia Imobiliária é um benefício concedido aos donos de construções e possui o objetivo de dar-lhes a alternativa de regularizar os imóveis que estão em desacordo com as leis de ordenamento de território.
Dessa forma, todo imóvel construído sem alvará e fora dos padrões impostos pela Prefeitura, ganha a chance de regularizar a sua documentação.
Não é incomum que essas localidades, já em inadequação aos termos públicos, também possuam cobranças incorretas de IPTU. Nestes casos, a cobrança de IPTUs retroativos recebe a isenção, de modo a contribuir para a regulamentação dos espaços.
Mas, vale acrescentar que o órgão responsável local pode cobrar taxas para a adequação da documentação, considerando o metro quadrado do imóvel. Verifique na Prefeitura da sua cidade.
O que fazer ao receber cobrança de IPTU retroativo e discordar da cobrança?
Caso você tenha sido notificado da cobrança de IPTUs retroativos e não concorde com ela, é necessário procurar a Prefeitura da cidade.
Nesse caso, será necessário que façam uma revisão dos dados e os responsáveis irão reavaliar a área do imóvel que está gerando a cobrança. Se realmente houver um valor incorreto na apuração, isso pode determinar a impugnação do pagamento.
Mas, caso o valor retroativo seja válido, você deverá arcar com o recolhimento do imposto. Em algumas situações, é possível solicitar o parcelamento da conta, para facilitar o pagamento.
De qualquer maneira, é essencial que, como contribuinte, você tire todas as suas dúvidas na Prefeitura local, especialmente na secretaria que cuida da parte habitacional e assuntos referentes à cobrança de IPTU.
Englobamento de imóveis: como fica o IPTU retroativo?
O englobamento de imóveis consiste na revisão do cadastro do imóvel com anexação de dois ou mais índices cadastrais. Com essa revisão altera-se a área de terreno construída e a fração ideal do índice ativo, com inativação dos índices neste englobado.
O englobamento possui dois objetivos: a unificação de lançamento de arrecadação e o de indicar que existem mais unidades no lote que são anexas à unidade principal, como uma garagem ou edícula, por exemplo.
Essa é uma prática muito comum no setor da construção civil quando a incorporadora adquire diversos terrenos, próximos uns dos outros, para conseguir metragem suficiente para a construção de um grande empreendimento imobiliário.
Porém, geralmente, somente ao ser concluída a obra, a Prefeitura de São Paulo cancela o número do cadastro de cada imóvel (chamado de SQL do contribuinte) e gera um único número de cadastro do englobamento.
O que acontece é que a Prefeitura vem desconsiderando os pagamentos de IPTU realizados de forma individualizada. O Fisco municipal exige o imposto, dos últimos cinco anos, sobre o SQL do empreendimento.
A solução tem sido entrar com ação judicial alegando a inviabilidade de pagamento do IPTU retroativo sobre o valor do imóvel unificado já que o imposto foi recolhido de forma individualizada e, até que a situação fosse regularizada pela Prefeitura, não poderia haver mais cobrança.
Por que é importante quitar o IPTU?
É importante quitar a dívida do IPTU para evitar impactos negativos na vida financeira, seja você pessoa física ou jurídica, como a inscrição do nome na dívida ativa. Ela funciona como um cadastro de proteção ao crédito, e, uma vez tendo o nome inscrito, alguns problemas podem acontecer, como:
- Dificuldade para obtenção de crédito para comprar produtos ou contratar serviços;
- Ter problemas judiciais que levem ao bloqueio de bens ou penhora do imóvel;
- Dificuldade para financiar automóvel ou casa;
- Ter contas bancárias reprovadas.
Como consultar a situação do seu imóvel junto à Prefeitura?
A melhor maneira de evitar os problemas acima é consultando a situação do seu imóvel junto à Prefeitura.
Para isso, você deve consultar o CEDI – Cadastro de Edificações do Município de São Paulo.
O CEDI é um banco de dados com informações e registros das edificações da Cidade de São Paulo, instituído pela Lei nº 8.382/76 e disponibilizado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).
Por meio do CEDI é possível emitir os seguintes documentos:
Certificado de Regularidade da Edificação
É o documento equivalente ao Auto de Conclusão, ao Habite-se, ao Auto de Vistoria e ao Alvará de Conservação. Pode ser utilizado para instruir pedidos de Licença de Funcionamento, Aprovação de Reformas e para comprovar a regularidade do imóvel perante o INSS, a fiscalização municipal e ao Cartório de Registro de Imóveis.
Histórico da Edificação
É o documento que comprova a situação da edificação a partir de 01 de janeiro de 1976 no que concerne à sua regularidade ou irregularidade perante a legislação edilícia.
Notificação de Irregularidade da Edificação
É o documento que comprova a irregularidade da edificação perante a legislação edilícia.
Cobrança de IPTU retroativo? Conte com a Sallus Engenharia Jurídica
Se você recebeu uma cobrança de IPTU retroativo é importante contar com a ajuda de uma empresa especializada no assunto, como a Sallus Engenharia Jurídica.
Nossa equipe, formada por profissionais de arquitetura e engenharia, pode te ajudar na regularização do seu imóvel e fazer com que você se beneficie da prorrogação da Anistia que regulariza os imóveis em São Paulo, prorrogada até dezembro de 2023.
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